Tiến sĩ Alan Phan trả lời Hiệp hội BĐS Hà Nội

Thảo luận trong 'Đầu Tư Bất Động Sản' bắt đầu bởi Cường TV, 1/4/13.  |  Print Topic

  1. Cường TV

    Cường TV Goa rờn Bốc phét!

    alan phan.jpg
    THƠ GỞI HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN​
    Kính thưa Quý Vị
    Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất vấn” của Quý Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1,000 (?) đồng nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BDS (real estate developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970’s. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.
    Tôi không quen bị “chất vấn”, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình. Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn của Alan) cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác. Quý Vị tự tìm tòi nhé.
    Cốt lõi của vấn đề
    Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn BĐS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BĐS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là vấn đề BĐS thuộc chuyện thị trường.
    Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta khó có thể tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số này). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.
    Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xẩy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BĐS mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.
    Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.
    Giá thành quá cao?
    Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn…quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.
    Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.
    Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn bè của Quý Vị, thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.
    Một chút lịch sử
    Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có “định hướng xã hội” nên chính phủ phải nhảy vào can thiệp hay cứu trợ khi “con cái” gặp hoạn nạn.
    Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp). Các nhà sản xuất BDS quên mất “định hướng xã hội” của Việt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý thị trường.
    Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô.
    Hệ quả khi bong bóng BĐS nổ
    Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận công trạng của những nhà đầu cơ BĐS trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BDS, chứng khoánngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…
    Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi bong bóng BĐS nổ, Quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu…nhưng tôi chắc chắn là “không có Mợ thì chợ vẫn đông”. Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi. Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.
    Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan…tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình BĐS chỉ là một thủ thuật.
    Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi bong bóng BĐS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.
    Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý Vị tiên đoán.
    Những hệ quả tích cực
    Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” (www.gocnhinalan.com) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BĐS nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.
    Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu Mỹ Nhật Úc, tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước …vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.
    Hệ quả khi bong bóng không nổ
    Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu quyền lực của Quý vị thành công và thuyết phục nhà nước bơm tiền cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém.
    Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá BĐS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ.
    Những giải pháp sáng tạo
    Sau cùng, trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.
    Tôi không kinh doanh BĐS từ năm 1982, nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia “thật lớn” của BĐS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này. Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BĐS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng của Vincom đạt được danh tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp. Mr. Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh Thìn Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.
    Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt chắc chắn phải có rất nhiều…Ngô Bảo Châu…trong ngành BĐS. Đây là tương lai của BĐS Việt trong mong đợi của mọi người.
    Thay cho lời kết
    Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BĐS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness.
    Trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.
    Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng,” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.
    Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.
    Thân ái!
    Alan Phan
    15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội dành cho TS. Alan Phan
    1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?
    2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?
    3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?
    4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?
    5. Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?
    6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam; song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?
    7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?
    8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?
    9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?
    10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của ông nếu ông làm được việc này.
    11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp thế giới?
    12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường đó?
    13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông?
    14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc, nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?
    15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong nước hay không?
    Trên đây là những câu hỏi bước đầu mà các thành viên của CLB BĐS Hà Nội đặt ra với ông. Rất mong ông sớm dành thời gian phúc đáp để chúng ta có thể tiếp tục trao đổi, làm sáng tỏ vấn đề.
    Theo: gocnhinalan.com
    Ý kiến của Bgood: Mặc dù rất tôn trọng Tiến Sỹ Alan Phan và tâm huyết của ông muốn đóng góp vào sự phát triển của Quốc Gia bằng phương cách rất tích cực, nhưng cũng phải thất vọng vì cách trả lời của ông: không cụ thể vào câu hỏi nào cả! Mà nếu đóng góp ý kiến theo kiểu này thì chung chung quá, ai cũng có thể "trả lời" được! Điều chúng ta thiếu là những ý kiến đóng góp mang tính ứng dụng, chứ theo tôi, đã quá thừa những ý kiến mông lung kiểu này!
    uteinstein, dbn_thediamond, bugatti14 người khác thích nội dung này.
  2. stingslbs

    stingslbs Thành viên năng động

    E tóm ý bác Phan lại, thì ý bác Phan trong bài viết này là đem :

    Đạo đưc và Niềm tin lên cán cân BĐS !
    hayate, LƯU BỊ, dash1771 người khác thích nội dung này.
  3. vincent

    vincent Thành viên lâu năm

    Thiệt sự mà nói, gần chỗ mình có 2 khu đô thị của Tín Nghĩa làm, quanh đó, dân cư sầm uất, nhưng 2 khu đô thị của Tín Nghĩa làm xong mấy năm nay đều vắng như chùa bà đanh (lý do là giá quá cao 1.5-2 tỷ một căn, trong khi đó giá nhà đất (đất nền khoảng 100 tr) quanh đó giờ cũng khó bán (nhiều bạn chắc không tin)). Mình gọi đó là những khu phố ma.
    bugatti, newbieckvn, hayate3 người khác thích nội dung này.
  4. pie

    pie Thành viên lâu năm

    Mình cũng là 1 fan của Alan và đã ngốn hết đống sách mà bác này viết. Thực sự mình thích cách lập luận, óc hài hước và nhận xét thằng thắn trong sách và kể cả các bài trên diễn đàn gocnhinalan.
    Tuy vậy các vấn đề thực tế thì không thể bê nguyên sách vở mà nói. Ngắn ngọn 1 câu bác Alan đem tư duy của tư bản vào áp dụng cho thị trường VN theo mình là ko thực thế. Anyway với đầu óc cáo già Alan người đã từng lăn lộn ở phố Wall, mở nhà máy ở VN những năm 70 và kinh doanh tại TQ thời kì mở cửa thì quan trọng là sách của bác vẫn bán tốt và càng ngày càng nhiều người VN biết đến già Alan.
    Chỉ nhắc bác 1 điều đừng hứng chí quá mà đi sâu vào vấn đề CT không có ngày lại ko được cấp visa vào VN đâu bác ạ :p
    dbn_thediamond, bugatti, newbieckvn2 người khác thích nội dung này.
  5. hayate

    hayate Thành viên lâu năm

    Sory, chắc do trình độ em hạn hẹp, nhưng em chả hiểu bác Alan đang nói cái gì
    newbieckvn, vincentBgood thích nội dung này.
  6. hungba

    hungba Thành viên mới

    "Điều chúng ta thiếu là những ý kiến đóng góp mang tính ứng dụng, chứ theo tôi, đã quá thừa những ý kiến mông lung kiểu này!"

    Điều này em không thấy thừa thải chỗ nào cả, nếu thật sự mong muốn những đóng mang tính ứng dụng trừ phi bác Alan là một bộ trưởng.

    "
    Chỉ nhắc bác 1 điều đừng hứng chí quá mà đi sâu vào vấn đề CT không có ngày lại ko được cấp visa vào VN đâu bác ạ" không biết bác Alan có cần những lời khuyên rất khôn ngoan này không?
    bugatti, newbieckvn, Bgood2 người khác thích nội dung này.
  7. toankt41

    toankt41 Thành viên năng động

    em đồng ý với anh Bgood vì các bác ấy sợ trả lời không đúng nên nói chung chung vậy là an toàn thôi. Tuổi bác ấy cao rồi nên cẩn thận là đúng thôi. Nếu bác ấy trả lời được toàn bộ các câu hỏi ở trên thì Chính phủ nên mời bác ấy làm chuyên gia tư vấn.
    Bgoodhayate thích nội dung này.
  8. k300

    k300 Ăn Mày Chứng Khoán

    Quan trọng là nhà quản lý họ sẽ làm gì ? chứ các bác có tranh luận thế tranh luận nữa cũng chả giải quyết được j đâu.

    Cá nhân mình cho là nếu có 1 cuộc khủng hoảng toàn diện và sâu sắc ở VN thì cũng chưa chắc đã xấu đâu. Đau thương vài năm nhưng đất nước có cơ hội tái sinh.
    Nhưng các lờ đờ chắc là chả bao giờ để xảy ra kịch bản này rồi, vẫn cứ cứu, đỡ, kích, ...giật gấu vá vai, tóm lại là sẽ nguyên y vân...:D
    newbieckvn, vincent, Bgood3 người khác thích nội dung này.
  9. Vinase

    Vinase Công nhân tài chính

    Hic, theo em nghĩ Bác Alan Phan nên dừng lại thôi. Bác đã bị cuốn vào quá sâu cuộc chơi của media, câu chuyện nếu kéo dài tiếp sẽ không phải nói về BĐS nữa mà có thể có hình thái na ná Showbiz.
    uteinstein, bugatti, newbieckvn6 người khác thích nội dung này.
  10. Vũ Việt Hùng

    Vũ Việt Hùng Thành viên mới

    Không đồng ý với Bgood! Tôi thấy tất cả các câu hỏi mang tính chất vấn với nội dung: Anh có biết những hậu quả nếu ý kiến của anh được vận dụng? TS AlaPhan đã nói rất đúng. Làm ăn phải công bằng. Khi các vị tư bản có lãi lớn thì có kêu chính phủ giúp dân không? Bây giờ đòi bơm tiền cứu là sao. Muốn đất nước phát triển thì làm ăn cho có hiệu quả. Mấy cái trò giải cứu sẽ lại đổ tiền vô túi những kẻ giàu mà thôi. Tiền của dân chứ ai? Nên đừng hỏi ai mất tiền. Làm ăn kém thì chết cho người khác lên!
    newbieckvn, vincent, traugo3 người khác thích nội dung này.
  11. diepvien62

    diepvien62 Thành viên năng động

    Có gì mà không trả lời được, nếu ông này trả lời hoá ra lại thành chấp nhặt trẻ con.

    Hỏi gì thì đi vào trọng tâm của vấn đề cốt lõi cần giải quyết, ai hơi đâu đi khai phá những cái đầu rỗng, kiến thức thì ít mà mưu bẩn, lươn lẹo thì nhiều.
    BDS vn hiện nay là hậu quả tất yếu của những kẻ tham lam đầu rỗng lòng tham o đáy, kiến thức o có nên o lường trước được rủi ro, càng nóng lợi nhuận càng cao thì càng nhanh đỗ vỡ. Không đánh giá định lượng được thị trường môi trường vĩ mô tất yếu sẽ dẫn đến kết cục hiện tại. Mỹ nó có cứu BDS o??? Ủng hộ rơi tụ do
    newbieckvn, vincent, Bgood3 người khác thích nội dung này.
  12. chim_non

    chim_non Thành viên lâu năm

    Em thích nhất cái cách trả lời tưng tửng của ông xếp của em ngày xưa khi trả lời những vấn đề tranh luận tương tự: Time will tell. Ông ấy chỉ nói vậy và cười. Thế mới sợ.
    newbieckvn, diepvien62Bgood thích nội dung này.
  13. hayate

    hayate Thành viên lâu năm

    Sai rồi bác ơi, bác Alan không trả lời được, đơn giản vì 15 câu hỏi nhiều câu mang tính chuyên môn, chỉ có dân làm nghề BĐS, xây dựng hiểu rõ...nên bác phải trả lời chung chung, đi chi tiết thì sao đấu lại dân nhà nghề.
    Chém gió vĩ mô về một lĩnh vực rất dễ, ai chém cũng được, nhưng đi hơi sâu vào chi tiết của lĩnh vực ấy thì ậm ờ ngay!
    Mà cụm từ "BĐS" dùng vô tội vạ quá, em nói thật, các bác hiểu thế nào là "BĐS"!
    newbieckvnBgood thích nội dung này.
  14. diepvien62

    diepvien62 Thành viên năng động

    Câu hỏi nào chuyên môn cao thế mà bác kia không trả lời được ah?

    Nói luon nhé, giai đoạn hiện tại hay khủng hoảng, thì giá thành cũng không còn là yếu tố đáng quan tâm . Nên đừng vin cái cớ giá thành mà vin vào để làm cái phao (mà giá thành lại còn cộng cả lãi suất mấy năm giải toả và dự án chưa được thực thi+tiền lót tay, thì đúng là bó tay).
    Đọc mấy ông BDS chém trong tuyệt vọng mà thấy ngô nghê. Nhất là ông Châu khuyên nên đánh thuế tiết kiệm để đưa tiền vào nền nền ktees(đầu tư). Thế mà mấy ông chuyên gia chẳng ông nào bẻ được một câu ra hồn và chính xác. Cái hàm GDP nó to tướng như thế thì tiết kiệm không để dành cho đầu tư và bơm tiền vào nền ktees thì là cái khỉ mốc gì. Nếu đánh thuế người ta giữ tiền ở nhà thì còn dở hơi nữa ăn.. nữa. Chuyên gia làm chính mà để ông này dạy lại thì đáng thuwong cho ktees nước nhà!
    newbieckvnBgood thích nội dung này.
  15. dienle

    dienle Thành viên lâu năm

    Em lại nghĩ bác Alan trả lời vậy là khôn ngoan. Nếu bác ấy trả lời chi tiết từng vấn đề, chắc chắn bác ấy phải đấu trí với hàng ngàn người khác, với một vấn đề cần 1 time dài để biết đúng sai thì hiện tại sẽ chẳng có đúng sai nào cả, quan trọng là lập luận, mà lập luận nào cũng có kẻ hở nếu nhìn lệch sang trái hay sang phải 1 tí. Trả lời chi tiết => rủi ro cực cao, với lại bác ấy cũng chẳng đc lợi ích gì, chưa chi đã bị 1 đống ông lớn quan tâm rồi.
    Em cũng thích bác Alan chỉ duy 1 chỗ ko thích là mỗi lần đọc đâu cũng có 1 câu giới thiệu rườm rà về Alan là người bôn ba lăn lộn gì gì đó, đọc rất mất thời gian:)
    bugatti, newbieckvnBgood thích nội dung này.
  16. hayate

    hayate Thành viên lâu năm

    BĐS có nhiều phân khúc khác nhau, nói chuyện mà cứ bê nguyên "BĐS" nói thì chán chẳng buồn trả lời!
    newbieckvnBgood thích nội dung này.
  17. prion

    prion Thành viên lâu năm

    cafef hôm nay có bài ném đá già alan rồi bác. lừa đảo ở mỹ, bị phạt tiền... bla bla
    newbieckvn, BgoodVinase thích nội dung này.
  18. hayate

    hayate Thành viên lâu năm

    Cuộc chiến Media
    media mà ra tay thì bất kể già trẻ, lớn, bé...
    Bgood thích nội dung này.
  19. diepvien62

    diepvien62 Thành viên năng động

    thế nó o là BDS thì là gì? Chuyên gia ktess có phải nuôi cá, thợ may o, hay làm phu hồ không thì mới có thể bàn về những ngành này. Đùng đánh giá người khác qua chủ quan của bạn.
    Bgood thích nội dung này.
  20. tieu lam

    tieu lam Thành viên

    hihi... bác í có trả lời muz "Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn của Alan) cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác. Quý Vị tự tìm tòi nhé."

    E ko về phe ai cả, bởi vì đã kinh doanh, đã bôn ba thì ai cũng cáo như ai, ai cũng vì cái lợi của mình trước thôi. Chỉ trừ khi ko có lợi lộc nhiều trong đó, người ta mới đứng về công lý! Tuy nhiên, với chủ đề này thì e đồng ý và ủng hộ lá thư của bác Alan. Bác ý cũng đã đề nghị hiệp hội BĐS là nên dừng cuộc tranh luận tại đây rồi còn jie!!! :)
    bugatti, newbieckvnBgood thích nội dung này.
  21. Khánh Nam

    Khánh Nam Thành viên

    Cách lập luận của bác í hay và cũng đủ để không bị cúp visa vào VN!
    Em thích đoạn này của bác í:

    "Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp). Các nhà sản xuất BDS quên mất “định hướng xã hội” của Việt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý thị trường."
    dghuynhtu, newbieckvnBgood thích nội dung này.
  22. hienorion

    hienorion Thành viên

    Các bác đừng cải nhau nữa.
    Bác diepvien62 bớt cách nói chuyện trẻ trâu tí. Không biết kiềm chế cảm xúc thì đừng mong bàn luận bất cứ nơi đâu.
    Bác Alan phan này chém đủ chuyện trên trời dưới đất!
    Bgood thích nội dung này.
  23. dash177

    dash177 Thành viên lâu năm

    Ông Alan trả lời thế là wise rồi; sa đà sâu nữa sẽ thành media war; phiền phức.
    newbieckvnBgood thích nội dung này.
  24. Vinase

    Vinase Công nhân tài chính

    Một khi đã rơi vào vòng luẩn quẩn này, thì cứ nhìn lại mấy vụ lùm xùm Showbiz mà xem.
    Vụ Cao Thái Sơn chỉ chìm khi và chỉ khi có "Michiyo Phạm Ngà" thế mạng mà thôi :D, còn bác Alan, ai giúp bác bi giờ???"?
    http://cafef.vn/thi-truong-dau-tu/mot-cai-nhin-khac-ve-alan-phan-2013040110343719712ca43.chn
    newbieckvn, dienle, Bgood1 người khác thích nội dung này.
  25. Vinase

    Vinase Công nhân tài chính

    Thread này chỉ nói về chuyện phiếm liên quan tới bác Alan và CLB BĐS HN thôi. Các bác bỏ qua cho, nếu đôi co, em xin phép close topic. Ai ko thích có thể nhấn vào nick và bấm Bỏ qua.
    Tks!
    newbieckvn, vincent, Bgood2 người khác thích nội dung này.
  26. hienorion

    hienorion Thành viên

    newbieckvnBgood thích nội dung này.
  27. ThaoNguyen

    ThaoNguyen Thành viên lâu năm

    Chẳng có ai cần phải cứu cả bác ạ.
    Đã có sẵn bài post từ 10/2012 rồi, tất cả các vụ lùm xùm pháp lý, mời mấy nhà báo đọc thôi:
    http://www.gocnhinalan.com/bai-tieng-viet/nhung-ke-thu-khong-bo-cuoc.html
    Sau vụ này thì bác Alan cũng nên tỉnh ngộ. Bác cứ tưởng media trích bài của bác là ủng hộ bác. Ngay cả Dân trí, thường có xu hướng khá là tích cực thời gian gần đây, hôm qua cũng lược tríchh tư của bác Alan toàn tóm những câu khó nghe và vô nghĩa.
    newbieckvn, VinaseBgood thích nội dung này.
  28. Khánh Nam

    Khánh Nam Thành viên

    Bgood, hayateVinase thích nội dung này.
  29. diepvien62

    diepvien62 Thành viên năng động

  30. newbieckvn

    newbieckvn Thành viên lâu năm

    Em thì thấy các bác bên hiệp hội toàn người ko biết đùa thì phải, nghĩ vui vẻ như bác bên HOREA đánh thuế gửi TK chắc ko đến nỗi căng nhau làm gì :p
    Chốt lại thì cứ việc ai nấy làm thôi, cãi nhau mà ko đứng cùng trên 1 con thuyền thì cuối cùng lại đem chiêu trò ra phá xấu nhau. Em chờ giải pháp thực tế, ko cãi nhau suông. Hy vọng lớn nhất bâyh chỉ là anh Bgood lên "làm to" thôi!:D
    Bgoodhayate thích nội dung này.
  31. vcvtv

    vcvtv Thành viên

    Hơ hơ, mình đã chém khác đạo thì đừng có bàn luận từ cái thread trước mà. Thầy phán thì cấm có sai :))
    Bgoodnewbieckvn thích nội dung này.
  32. gialinh

    gialinh Thành viên lâu năm

    hayate, Silver Moonnewbieckvn thích nội dung này.
  33. hayate

    hayate Thành viên lâu năm

    Nonamegialinh thích nội dung này.
  34. gialinh

    gialinh Thành viên lâu năm

    Đây là bài báo đăng đã cách đây hơn 1 năm, chứ không phải là do sự kiện này mới bới móc nhau.
    Noname, newbieckvnhayate thích nội dung này.
  35. ThaoNguyen

    ThaoNguyen Thành viên lâu năm

    http://www.gocnhinalan.com/blog-cua-alan-va-bca/nhng-ngy-ca-nhim.html
    Quay qua cuộc “chất vấn”, “đối thoại”, “tra tấn” mà nhóm BDS đòi tổ chức cho bằng được, Alan đã muốn chào thua các ngài và tịnh khẩu cho qua chuyện; vì Alan được biết “Hiệp Hội” thực ra chỉ là một câu lạc bộ với dưới 100 thành viên không có nhiều hoạt động. Nhưng sau cuộc trao đổi với anh Phạm Đỗ Chí và các bậc trưởng thượng khác, Alan tiếp nhận lời khuyên là đất nước đang cần những cuộc thảo luận rộng mở về các vấn đề…nhức nhối; và việc Alan buông súng nước đầu hàng sẻ làm ô nhiễm xâm phạm đến danh dự của các vị “kẻ sĩ” này.
    Thôi cũng đành vậy. Người xưa có nói “hèn vì vợ, chết vì bạn” mà.
    Do đó, Alan sẽ sẵn sàng tham dự một cuộc “tranh luận trí thức” theo những quy luật sau:
    - Tổ chức: sẽ do một Viện Đại Học và Hiệp Hội BDS (anh Lê Hoàng Châu làm chủ tịch)
    - Mục tiêu: tạo nhiều góc nhìn đa chiều về vấn nạn BDS với nhiều quan điểm độc lập và thực tiễn. Đề nghị những giải pháp khả thi và có cơ sở.
    - Địa điểm: tại một hội trường của Viện Đại Học
    - Thời gian: một ngày do Ban Tổ Chúc sắp xếp; nhưng sau ngày 26/4 và trước ngày 12/5 vì Alan chỉ có mặt ở Việt Nam vào thời điểm này.
    - Điều phối viên: một giáo sư do Viện Đại Học tuyển chọn
    - Đề tài: do Ban Tổ Chức quyết định
    - Tham dự: khoảng 8 nhân vật có uy tín trong các ngành nghề liên quan đến BDS
    Trong 8 nhân vật này, Alan đề nghị Ban Tổ Chức mời các vị sau đây:
    Chuyên viên: T/S Phạm Đỗ Chí, L/S Nguyễn Ngọc Bích, T/S Võ Trí Thành, G/S Đặng Hùng Võ, T/S Cao Sỹ Kiêm, T/S Trần Du Lịch…
    Ngân Hàng và Quỹ: Ông Don Lâm (Vina Land), ông Trương Văn Phước (Exim Bank), ông Peter Ryder (Indochina Capital), ông Nguyễn Đăng Hưng (SSI), ông Trần Mộng Hùng (ACB)…
    Chuyên nghiệp BDS: Ông Đoàn Nguyên Đức (HAGL), ông Nguyễn Xuân Quang (Nam Long), ông Nguyễn Văn Đực (Đất Lành)…
    Dĩ nhiên, Ban Tổ Chức sẽ tuyển chọn theo ý mình; nhưng diễn giả phải cần trình độ và kinh nghiệm để đem lợi ích và giá trị đến cho cuộc tranh luận.

    Có vẻ thú vị nhỉ. Có nên cá xem cuộc thảo luận này có được tổ chức không? Em thì mong là có.
    Noname, Bgood, Uranus4 người khác thích nội dung này.
  36. Uranus

    Uranus Thành viên

    Đôi khi nói sự thật thì mất lòng! Dân việt đã ngại nghe sự thật lâu rồi! Môi trường xh ngày nay giả tạo quá! Lợi ích nhóm đang chi phối chính sách kinh tế xh đất nước này!
    Noname, pingoletaThaoNguyen thích nội dung này.
  37. Khánh Nam

    Khánh Nam Thành viên

    Em dự là mấy cái "hiệp hội" còi và "lợi ích nhóm" kia chạy mất dép hoặc có cố gắng tham dự thì cũng chỉ vớt vát, cãi cùn!
    pingoleta thích nội dung này.
  38. newbieckvn

    newbieckvn Thành viên lâu năm

    Noname, BgoodThePatriot thích nội dung này.
  39. pingoleta

    pingoleta Thành viên mới

    Noname, newbieckvnBgood thích nội dung này.
  40. newbieckvn

    newbieckvn Thành viên lâu năm

  41. tranngocbau

    tranngocbau Tôi Yêu Việt Nam

    Với vị trí của Alan và thời điểm hiện tại thì cách đóng góp ý kiến của Alan Phan em cũng không có ý kiến gì vì về cơ bản các vấn đề này hầu như được giải quyết bởi yếu tố chính trị bên trong, một người như bác Alan Phan cũng chỉ vì quá bức bách nên phát ngôn thế chứ thực sự ai cũng biết và bản thân bác ấy cũng biết 100 người như bác ấy nói "rã mép" cũng vô tác dụng.
    Cái mà Alan Phan muốn nhấn mạnh nhất trong bài viết này em nghĩ là "Tư duy kinh doanh" và "Đạo Đức Kinh Doanh" vì về cơ bản cái này trong thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và nền kinh tế nói chung là "cực kỳ thấp". Theo em: "Càng ngã đau thì càng thấm lâu", BĐS thì chắc chắn phải cứu nhưng lựa thời điểm và cách thức mà cứu, "dạy con mà không biết dạy thì đừng sinh ra nó thì hơn". Cá nhân em thấy các bác ấy chưa ngã đau ---> chưa thay đổi được tư duy ---> càng cứu càng hư!
    BachHohayate thích nội dung này.
  42. vunhut

    vunhut Thành viên mới

    Một người hết thời te tua từ xứ tư bản chạy về VN đối chấp vối một nhóm sắp hết thời thì các bác chỉ nên quan tâm ở mức độ "học thuật" thôi ah không cần phải nâng quan điểm cho cả hai như thế :p
    hayateVinase thích nội dung này.
  43. Thùng rỗng

    Thùng rỗng Thành viên

Chia sẻ trang này